O Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento do Recurso Especial 1.947.694-SP, permitiu a discussão sobre a majoração do denominado aluguel percentual em sede de ação renovatória proposta pelo locatário, porém com ressalvas.

A ação renovatória de locação comercial é destinada para o locatório conseguir renovar a locação comercial, uma vez preenchido uma série de requisitos previstos na lei de locações. Já o aluguel percentual é uma forma comum de remuneração do shopping center (locador) atrelada ao faturamento mensal do lojista. Tal prática é respaldada pela legislação locatícia que prevê, no seu art. 54, a liberdade das partes em negociar cláusulas especificas no âmbito do empreendimento shopping center, o que deu ensejo a várias práticas negociais, respaldadas pela jurisprudência.

A especificidade do caso, no entanto, era saber se uma vez proposta a ação renovatória de aluguel pelo lojista, poderia, o shopping center, em sede de contestação, postular a renovação com a modificação da cláusula do aluguel percentual.

Ou seja, aproveitar a demanda que pretende a renovação do contrato de locação comercial para também ajustar a cláusula relativa ao aluguel percentual.

Neste ponto, o STJ entendeu que é possível desde que demonstrado o desequilíbrio econômico superveniente resultando de evento imprevisível. A Ministra Relatora, Nancy Andrighi, no entanto, pontuou algumas restrições, no seguinte sentido: “Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido, alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante – locatário ou locador – o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02). Vale dizer, a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato”.