O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definirá (mais uma vez) uma questão muito debatida e comum, relacionada aos conflitos envolvendo rescisão de contrato imobiliário por culpa da construtora (ou incorporadora).

São inúmeros casos que chegam nos tribunais brasileiros, discutindo a rescisão de contratos imobiliários, e, comumente surgem divergências sobre o prazo prescricional, se de 3 anos ou de 10 anos. O Código Civil estabelece os dois prazos para situações distintas, o que gera grande insegurança jurídica. Seria o prazo prescricional de 3 anos aplicado na pretensão de restituição de valores pagos a titulo de comissão de corretangem (ou se SATI – Serviço de Assistencia Técnico-Imobiliária), quando tem como base a culpa da construtora pela resolução do contrato? Ou se aplicaria o prazo de 10 anos, que é a regra geral de prescrição? A questão não é nova e até então o próprio STJ havia pontuado que o prazo seria de 3 anos (Tema 938).

Agora, o STJ sinaliza a revisão do seu entendimento. Em sessão do dia 26/5/2021, a Segunda Seção, por unanimidade, acolheu uma questão de ordem suscitada pelo Sr. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino para instaurar o procedimento de revisão da tese “i” do TEMA 938/STJ, no que tange ao prazo prescricional (QO no REsp n. 1.918.648/DF).

A Segunda Seção do STJ selecionou como recurso representativo (que servirão para formação da tese vinculante): o REsp 1.897.867 e instaurou a Pet 14.369.

A revisão de entendimento pelas Cortes Superiores (STJ e STF) ocorre de modo a sinalizar uma mudança de concepção (e portanto, de julgamento), de modo que não seja feita a mudança de maneira brusca e causadora de surpresa aos litigantes. Trata-se de uma forma de manter coerência e uniformização nos julgados, uma vez que, o definido pelas Cortes Superiores vinculam os juízes, para definir de igual forma os casos com as similitudes fáticas. A afetação da revisão do tema, não significa, desde logo, uma mudança drástica de posicionamento, podendo o STJ especificar novas hipóteses e/ou mudar totalmente o entendimento.

Até a nova definição do STJ, todos os processos em trâmite no Brasil sobre essa questão devem ser suspensos. Porém, a suspensão é apenas em relação aos recursos especiais e agravo em recurso especial pendentes nos Tribunais de segundo grau. Ou seja, a fase inicial do processo deve continuar a transcorrer sem suspensão até a sua fase recursal (e ainda assim, somente para os recursos que são dirigidos ao Superior Tribunal de Justiça)

A revisão da tese, ao que indica, ficará restrita aos casos de rescisão do contrato por culpa da construtora (ou incorporadora). Certamente essa revisão gerará um impacto significativo nos processos pendentes.